WFT Hypothecair Krediet is een struikelblok
Dagelijks begeleiden wij onze kandidaten naar hun certificaat WFT Hypothecair Krediet. Kijkend naar de landelijke cijfers valt op dat nauwelijks de helft van de examens positief wordt afgelegd. Alle examentips en examentrucks ten spijt. Hetzelfde blijven doen (oefenexamens blijven maken) en een andere uitkomst verwachten is meestal niet de oplossing. De oplossing ligt dan waarschijnlijk hier:
#1 Ga uit van het onwaarschijnlijke
#2 Ga uit van de wens van de klant en toezichthouder, niet van je werkgever
#3 Bij berekeningen is inzicht in consequenties belangrijker dan de uitkomst
De komende 2 weken geven we toelichting op iedere oplossingsrichting
Vandaag #1 Ga uit van het onwaarschijnlijke
Een veelgehoorde examentip is om van de antwoordopties -vaak 4- er meteen 2 weg te strepen. Die zijn soms hilarisch of erg onwaarschijnlijk. Van de twee die er over blijven kijk je dan naar de meest waarschijnlijke. Daar kom je een eind mee maar hier volgt een aantal scenario’s waarin het onwaarschijnlijke toch de juiste optie was…..
Met een aflossingsvrije lening heb je vaste netto lasten
Natuurlijk heb je met een aflossingsvrije lening én een lange rentevastperiode vaste bruto lasten. En uiteraard heb je doorgaans vaste netto lasten. Maar er zijn uitzonderingen. Denk dan aan inkomensstijging waardoor er meer renteaftrek is, verhoging van de WOZ waardoor het eigenwoningforfait toeneemt en het belastingvoordeel afneemt. En zelfs als zowel WOZ als inkomstenbelasting niet stijgen kunnen de netto lasten toch stijgen door de geleidelijke afbouw van de Wet Hillen.
Wanneer je ruimte hebt in je hypothecaire inschrijving gebruik je dat als eerste
Met een lening van € 100.000,- en een hypothecaire inschrijving van € 150.000,- ben je al snel geneigd om een verhoging van de lening hypothecair te regelen. “Gelukkig heeft u een hogere inschrijving en laten we deze ruimte benutten”. Toch zijn veel klanten met kleinere leningen beter af met een Persoonlijke Lening. Dat heeft alles te maken met het achterwege blijven van advieskosten die al snel € 2.500,- bedragen. Ruwweg zijn leningen tot € 10.000,- beter om via een Persoonlijke Lening aan te bieden. Worden de bedragen groter, neem dan de tijd om de scenario’s naast elkaar te zetten.
De rente van een Persoonlijke Lening is niet aftrekbaar en zit in box 3
Onzin. Wanneer je er woningverbetering mee financiert zit de rente gewoon in box 1.
Een Doorlopend Krediet kun je niet gebruiken voor woningverbetering
Ook dat is niet helemaal waar. Stel dat je de lening nooit meer verhoogt en de rente altijd betaald hebt uit een andere bron, dan loopt deze lening in box 1 zolang de theoretische looptijd voldoet aan het criterium voor leningen in box 1 (in minimaal een 30-jarige annuïteit terugbetalen). Hoe onwaarschijnlijk ook maar theoretisch kan het.
Een restschuld zit in box 3 wanneer je geen eigen woning meer hebt
Niet altijd waar. Restschulden ontstaan tussen 28 oktober 2012 en 31 december 2017 zijn gewoon nog 15 jaar aftrekbaar. Bovendien hoeft daar fiscaal niet op afgelost te worden. Dat banken dat graag anders zien is een feit maar geen fiscale eis.
Met een all-risk inboedelverzekering is alles verzekerd
Was het maar zo’n feest! Bij iedere verzekering zijn er uitsluitingen. Denk alleen maar aan eigen gebrek (niet te verwarren met eigen schuld), roekeloosheid, overstromingen enzovoort. Dat de dekking ruim is mag je wél zeggen. Maar alles… dat is te ruim.
Bij het berekenen van de boete voor vervroegde aflossing maak je gebruik van de boetevrije ruimte van de oorspronkelijke hoofdsom
Doorgaans wel. Maar sommige klanten zijn overgestapt van bank en dan krijg je een nieuwe oorspronkelijke lening. Of wat te denken van middelrente. Bij middelrente hoeft de bank geen rekening te houden met de boetevrije ruimte
Huurinkomsten zitten in box 3
Trap er niet in! Natuurlijk is dit doorgaans het geval maar wat als de TerBeschikkingStelling (TBS) van toepassing is. Dit is het geval wanneer een klant zijn vastgoed in box 3 “verhuurt” aan een bedrijf van hem zelf in box 2. Huur bij tijdelijke verhuur van de eigen woning waar 70% van de huurinkomsten moet worden aangegeven geschiedt ook in box 1. Huur kan dus gewoon ook in box 1 zitten.
Dit is zomaar een selectie van voorbeelden van uitzonderingen die soms heel onwaarschijnlijk lijken maar uiteindelijk wel het juiste antwoord bleken. Andere issues zijn provisie(verbod), KEW en leven, Lees dus goed en wees niet te snel met het wegstrepen van het onwaarschijnlijke.
